B. ANALYSE DES CONTRAINTES D'URBANISME ................................................................105 1. Pyramide des normes ..............................................................................................106 2. Constructibilité en l'absence de PLU/POS : le RNU .....................................................107 3. Constructibilité et PLU .............................................................................................107 4. Différents zonages et nomenclature du PLU ..............................................................109 5. Zones particulières imposant des modifications aux règles d'urbanisme ....................111 6. Dérogations légales à l'application des règles du PLU ................................................112 7. Impact du recul du trait de côte sur l'évolution des documents d'urbanisme et de lutte contre l'artificialisation des sols ...................................................................114 8. Procédures de révision et de modification des documents d'urbanisme......................116 9. Outils permettant l'aménagement de certaines zones ................................................119 V - La transformation des biens à acquérir ......................................................... 123 A. DESTINATION ET SOUS-DESTINATION DES BÂTIMENTS ................................................125 B. CHANGEMENTS D'USAGE DES LOCAUX À USAGE D'HABITATION ....................................127 1. Biens immobiliers concernés ....................................................................................127 2. Communes concernées ............................................................................................127 3. Dérogations possibles ..............................................................................................127 4. Sanctions et régularisation .......................................................................................128 5. Autorisations spécifiques à obtenir dans le cas de la transformation d'un immeuble d'habitation en bureaux ........................................................................128 C. ACTIVITÉS RÉGLEMENTÉES NÉCESSITANT DES AUTORISATIONS PRÉALABLES ................128 1. Implantation de locaux d'activité en Île-de-France et agrément .................................128 2. Autorisation d'exploitation commerciale par la CDAC .................................................129 3. Établissement recevant du public et immeuble de grande hauteur ..............................130 4. Monuments historiques ............................................................................................131 5. Tourisme .................................................................................................................131 Chapitre 2 - Dépôt et affichage des autorisations d'urbanisme .................133 I - Actualités juridiques impactantes ................................................................... 133 A. RENFORCEMENT DES RÈGLES DE CONSTRUCTION........................................................133 B. DÉMATÉRIALISATION DES AUTORISATIONS D'URBANISME (DÉPÔT) ...............................134 C. RE 2020, NOUVELLE NORME DE CONSTRUCTION ........................................................134 1. Bâtiments concernés ...............................................................................................135 2. Cas d'exclusion ........................................................................................................135 II - Autorisations d'urbanisme ............................................................................ 136 A. DÉMOLITIONS ...........................................................................................................136 1. Exigence d'un permis de démolir en raison de la protection des constructions motivée par leur intérêt patrimonial .............................................................................136 2. Exigence d'un permis de démolir en raison de l'adoption d'une délibération motivée par le conseil municipal ...................................................................................136 3. Démolitions dispensées de permis de démolir ...........................................................137 6 MONTAGE OPÉRATIONNEL D'UN PROGRAMME IMMOBILIER